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112年9月7日晚上11點左右，台北市中山區大直街發生了鄰宅公寓坍塌事件，一樓變成地下室，附近地面也出現嚴重歪斜、龜裂的情況，所幸沒有人傷亡。

 

事件發生經過大致如下：

台北市中山區大直街一處的新建工程「基泰大直」因施工不慎，導致鄰宅發生坍塌、傾斜。

住戶在早於3月時就陸續發現建物出現裂痕及管線破裂，台北市都發局表示分別在3月8日、3月13日接獲民眾經市民熱線1999陳情鄰損、住戶在4、5月書面陳情都未果，到了7月6日都發局函覆陳情住戶的公文，判定「會勘標的無危害公共安全之虞」、「建築工程得繼續施工」、「本局不予列管」，台北市議員在7月21日發現鄰宅建物損害擴大，並要求基泰建設處理，最後9月7日發生了鄰宅坍方事件。

 

一、什麼是起造人？什麼是承造人？什麼是定作人？什麼是承攬人？

起造人：建造該建築物之申請人，通常是建設公司或是地主

承造人：該建築物之承造業者，以依法登記開業之營造廠商為限

定作人：要求承攬人完成一定的工作，並給付報酬的人

承攬人：按要求完成一定的工作，並將結果交出去領取報酬的人

舉這個事件來說，基泰建設是起造人，福益營造是基泰建設的承造人，齊崴營造是福益營造的承造人。

民法第189條「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」

也就又是說，基泰建設要求福益營造施工，基泰建設是定作人，福益營造是承攬人，福益營造要求齊崴營造施工，福益營造是定作人，齊崴營造是承攬人，而最後真正施工的是齊崴營造。

 

二、誰該負責？基泰建設？福益營造？齊崴營造？

如同民法第189條規定，住戶求償的對象應該是「營造廠商」，在這個事件中，營造廠商是齊崴營造，所以應該要負責的應該是齊崴營造。

難道基泰建設或是福益營造就不需要負擔任何責任嗎？那可不一定喔！齊崴營造是依照福益營造的指示施工的，如果福益營造有過失，那福益營造就要負責喔！換句話說，如果是基泰建設指示，而福益營造指示齊崴營造，那基泰建設及福益營造就可能也需要負責任喔！

 

三、要怎麼證明誰應該負責？

民法794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」

住戶不是專業人員很難去取得建設公司或是營造廠商故意過失的證據，難道這樣住戶就沒辦法證明了嗎？依據最高法院73年度台上字第4211號民事判決意旨，民法第794條屬於「保護他人之法令」，如果定作人違反這項規定，就會被「推定」定作人在定作或是指示承攬人的時候是有過失的，也就是說定作人要負責任，甚至認定就算有過失的人是承攬人，定作人仍然應該負責。

在大直公寓坍塌事件來說，基泰建設是土地的所有人及定作人，無論最後是因為福益營造或是齊崴營造的疏失造成鄰地建築發生危險，基泰建設仍然要負全責。

 

四、住戶應該怎麼做？能夠要多少賠償？花多少錢修復就可以請求多少錢嗎？

賠償分為兩種，一種損害賠償，損害了多少就賠多少，就像是恢復原狀的概念，但會有折舊的可能，所以法院為了公平不排除會請第三方不動產估價師的專業人士來鑑定損失；另一種賠償是精神慰撫金、扶養費等等，假設因為建物坍塌而造成人員傷亡，就可以請求精神慰撫金。

 

五、求償無門？要怎麼防止建設公司或是營造廠商脫產？

1、假扣押VS.假處分

無論是假扣押還是假處分都是債權人為了保全自身利益的手段，假扣押、假處分其實都是同一個概念，「假」是延用日文的漢字「暫時」的意思

假扣押(民事訴訟法第522、523條)：針對金錢上的請求權

假處分(民事訴訟法第532條)：針對非金錢上的請求權

也就是說，如果要法院幫你假扣押，你就要證明對方有脫產或者是未來可能無法償還的可能性，這件事情為什麼台北市政府對基泰建設聲請假扣押會被駁回？因為基泰建設已經先提撥1億元到台北市政府的信託基金用作救災賠償，法院認為基泰建設並沒有脫產或是未來無力償還的情況，所以駁回了台北市政府的聲請。

 

六、建設公司給我合建契約，我應該要簽嗎？

1、什麼是合建契約？

一般民眾想進行都更，但過程及法條繁縟，大部分會尋求建商協助，並採取合建的方式來進行重建都更，這時就會簽訂「合建契約」。

2、合建契約要點

(1)範圍：土地、房屋轉讓

(2)方式：分為協議合建以及權利變換改建

(3)權益、補償等：地主可獲得的權益、補助、補償等

(4)成本、支出：合建或是改建所需的費用、條件

(5)分配範圍：合建或是改建後，所有權人所分配到的方式及範圍

(6)爭議解決方式和機制

(7)違約條款

(8)合約期限、工程及完工期限

假設遇到像這次事件或是都更計畫，建議土地或是房屋所有權人要仔細審閱合建契約喔！不要讓自己的權益縮水了！

 

那這次的時事討論就分享到這邊，房子如果是人一生中最重要的決定，希望大家可以隨時保持對居住安全的注意跟關心，看可不可以真的出現，不管民間也好政府一個為安全著想的獨立單位，讓大家都可以住得平安，我是筑鈞律師，如果你喜歡這篇文章或有任何想法想要跟我討論，都歡迎到原始影片下方留言，也歡迎分享本文以及影片，訂閱本網站也訂閱我的頻道，給我們分享與討論的動力！

 

影片連結：https://youtu.be/Pg5v-RhtrX8?si=ArecJezNQsW_5MxX                  

筆者：

茁越國際法律事務所

主持律師楊筑鈞

法務許廷虹